温哥华房子均价与房屋基准价格解读

发布时间:2016-10-22 来源:分享

      随着加拿大不列颠哥伦比亚省政府宣布,从82日起对大温哥华地区楼市的海外买家额外征收15%的房产交易税。温哥华房屋均价在过去一个月里下降了20%,那么真像很多人所说,温哥华房产市场崩塌了吗?其实并不存在这样的现象,只是因为大多数买家混淆了温哥华房子均价和房屋基准价格,那么今天西岸置业就来为大家解读温哥华房子均价和房屋基准价格之间的不同。  


什么是房屋均价:

      房屋均价一般是指某个城市或某个区域、某个楼盘所有房子单位面积的成交价的平均值。比如1个城市中,某个地段的房子报价是每平方米2万加元,另一个地段的房子报价是每平方米20万加元,那城市的房子均价就是每平方米11万加元。


什么是房屋基准价:

      房屋基准价格(Benchmark Price)是大温地产局用来观察房地产动向和比较房价的重要依据。房屋基准价是某一类型的房屋在某一地区的参照物房价,是一栋位于该地区、属于该房屋类型之典型参照住房的价格,分析该地区和该房屋类型的特点,考虑了占地大小、房屋年龄、房间数目等等因素,再通过专门的数字模型构建出来的,是房地产价格涨跌的最佳参考。


      对比房屋基准价和房屋均价可知,均价是一个笼统的估算值,并不能够代表一个地区的房产价格和房产走势,因为在统计时,干扰的误差因素会被无限放大,所以均价也是一个误导买家做出正确判断的指标,而房屋基准价参考的信息更全面,且选择的参考对象为相似地段的相同类型房屋,所以数据更准确,也更具有参考性。


温哥华房子均价和销量的下跌不能代表真实房价变化

  20%暴跌数据来自一家房产公司跟踪的平均价格,并不是大温地产局每月公布的房屋基准价。

加拿大本地媒体Global News在一篇报道中提及,房地产经纪人以及全国地产求售网(MLS)数据显示,温哥华楼市正在经历一场主要的调整,房价和销售量齐齐下挫。


房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计,从81日到14日,西温哥华地区只有3套房屋出售,去年同期是52套,同比跌幅高达94%

房屋销售量统计(Zolo数据)

 

加拿大房地产经纪商Zolo表示,温哥华市截止814日的房屋均价是110万加元,在过去28天下跌了20.7%,过去三个月跌幅为24.5%。列治文最近28天房价跌幅为17.6%,过去三个月跌了20.7%



事实上,房屋均价是一个很有迷惑性的指标,豪宅市场的交易量波动很容易体现在均价上,但普通老百姓购买的住房价格却被掩盖了。


  下面我们用最简单的例子来体现:

      假设温哥华在7月和8月各有3套房子成交,价位如下:

  7月:50万加元,150万加元,300万加元 =平均价格为167万加元,中间价格为150万加元。

  8月:50万加元,100万加元,150万加元 =平均价格为100万加元,中间价格为100万加元。

  平均价格从167万加元降到100万加元,呈现40%跌幅。

  中间价格从150万加元降到100万加元,呈现33%跌幅。

  用这个简单的例子我们可以看到:其实不是房价暴跌40%,而是300万加元房子没有成交,价格没有被平均进来。所以在短期内用平均价格并不可靠。


2016年温哥华房产均价图


房价降没降主要还是看房屋基准价(也叫房屋价格指数)

      判断房价走势还是要看房屋价格指数(House Price Index)也叫房屋基准价,这个统计要比房屋均价靠谱很多,因为它所统计的是同类型房屋的价格波动,用来界定房市整体价格走势。


      国家银行高级经济学家Marc Pinsonneault 认为,卑诗省府的新政策或许对大温的房市有些影响,但不是全部原因。另外两大原因

l  一是该地区上市的房屋存量不足,但需求又相当强劲,目前依旧处于卖方市场。因此尽管交易量下降但房价仍然上升;

l  再一个则是该地区就业市场表现良好,也是维持大温房市仍然火爆的原因。

 

温哥华的房屋销售量大幅下降,却并没有影响上行的房价,因为在过去的三个月中,温哥华的房价依然居高不下,房屋基准价格依旧保持在 92.66万加元,比去年同期上涨了31.4%,比上个季度上涨了4.9%。与去年9月份相比,独立屋价格上涨32.7%,价格达到156.75万加元,联排式住宅上涨29%,价格达到 67.63万加元,公寓住宅上涨23.2%,价格达到51.08万加元。销售量大幅下降房价却依然居高不下,谈及原因,温哥华房产局(REBGV)表示,在温哥华的大部分地区,房屋的需求量仍然大于供应量,9月份,温哥华地区房屋的成交与挂牌比率为28.5%,一般来讲,当成交与挂牌比率在20%22%之间时,房屋价格就会上涨。



      看了西岸置业为大家对于温哥华房子均价和房子基准价的解读,大家应该已经明白,对于一个温哥华房地产市场和房价的判断不应该依赖和完全相信均价,而应该更多的关注大温房地产局的房屋价格指数,应该用房子的基准价格来判断,房子是否涨价或下跌

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