【小西说】如何界定主要自住房与投资房的区别?

发布时间:2020-12-25 来源: Westbank西岸置业集团分享

小西说  自住房与投资房的区别


每周一次的【小西说】又和大家见面了!这周,我们要和大家聊一聊:在加拿大,如何界定主要自住房与投资房。



加拿大的税务居民以小家庭为单位,在全球范围内的某段时间内可指定一处住宅为主要自住房 (Principal Residence)。主要自住房的资本增值在加拿大是免税的。



大温哥华地区的房产受许多买家的青睐,过往多年房产增值价值高,很多业主通过出售房产获得丰厚利益。如果所出售的房产符合主要自住房的条件,那么卖房时会省去资本增值税。反之,如果所售出的房屋不满足主要自住房的条件,是投资房,在卖房这一年报税时,需要向加拿大税务局 (CRA) 缴纳资本增值税。



加拿大税务局规定的主要自住房必须满足的几个条件:


第一,必须是房子(含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等)。土地就不算,比如农场,就不能完全算作自住房。


第二,你必须是业主。可以独立拥有产权,或与他人(例如配偶)一起拥有产权。


第三,正常居住。无论一年中你在这个房子里住多长时间,只要你和(或)配偶及子女在这一年内把此房屋作为正常居家过日子的使用过,就可以指定此房屋在这一年为主要自住房。



这里需要注意的是,CRA界定某套房屋为主要自住房的时间段是以年计算的。


例如,你的小家庭同时在温哥华有公寓房A和独立屋B,并且都作为自家正常居住,那么你和配偶在2019年度只能指定其中一处房产为主要自住房。


如果在2019年你对两处房产的使用情况一样,但考虑到B房在2019年增值较大,则可以指定B房为2019年主要自住房。这样以来,就可以实现税务合理最小化。



当然,自住房也是可以出租的。但是要避免改变自住房的性质。下面我们就来讲一讲,要让出租不影响房屋的主要自住房性质,需要注意哪些问题。




第一,出租面积过大。税法并没有明确指定多少比例的出租不会改变自住房性质,只是说需要把此处房产主要用于居家。一般情况下,把自住房的出租比例控制在30%及以下是比较安全的做法。30%及以上的出租可能会增加CRA查税概率和质疑风险。


第二,为了出租而改变房屋结构。有些屋主为了出租地下室并且不想和租客共享空间,把本不符合出租条件的地下室加了一个厨房,此举动便是改变房屋结构,使得税务局认为你买房的目的是为了出租获得收入、而不是自住。


第三,出租期间为省税而对房屋进行折旧。有些业主为了多用费用抵扣出租收入,从而少交税,盲目地对房屋进行折旧。一旦你对房屋进行折旧,自住房的性质就改变了。



好了!如果你是加拿大税务居民,拥有房产,并满足主要自住房的三个条件,就可以在指定年度内得到主要自住房的增值税豁免啦!如果大家对此还有其他问题,欢迎给我们留言!我们下期再见!


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